投資の基礎
2019.2.28

不動産投資で入居率を上げるために必要な大家の目線

(写真=Twinsterphoto/Shutterstock.com)
(写真=Twinsterphoto/Shutterstock.com)
「不動産“投資”」は「不動産“経営”」ともいわれるように、一つの事業です。入居率を高く維持し、事業を成功させるためには、養うべき事業家目線がいくつかあります。大家として持つべき事業家目線の三つのポイントを学習しましょう。

不動産投資を一つの事業として考える

「不動産投資」はその呼称が定着しているせいもあり、一種の投資商品のように考えられがちです。しかし、多額の資金を投じて物件を取得し、家賃収入という売上を上げ、経費・税金を支払って利益を獲得し、場合によっては売却する……という活動はまさに事業そのもの。不動産賃貸経営も立派な事業の一つです。

そして不動産オーナーは不動産賃貸業を営む経営者です。経営者である以上、経営戦略の視点を持って事業に臨む必要があります。

不動産経営者が持つべき三つの視点

不動産経営者が持つべき三つの視点について考えてみましょう。

1. 入居者目線で物事を考える
不動産経営において利益をもたらしてくれるのは、紛れもなく入居者です。入居者の満足度を維持向上するためには、入居者目線で物事を考えなければなりません。

入居者目線で物事を考えるには、まず、自分の所有物件がターゲットとする主な入居者の属性を把握することが大切です。単身者なのかファミリーか、男性か女性か、学生か社会人か、所得水準はどれくらいか……入居者が変われば求めるものも変わってきます。

たとえば独身男性であれば、キッチンやお風呂、セキュリティの設備はあまり重視せず、その代わりに無料インターネットや宅配ボックスなどがあると嬉しいと考えるかもしれません。そのように入居者のニーズを推測して設備の追加やリフォームを行い、ターゲットに合わせた募集を行うことで、入居率の向上につながります。

2. さまざまな関係者と良好な状態を保つ

賃貸経営では、物件探し、購入、銀行からの借り入れ、購入後の管理、修繕・メンテナンス、そして売却まで、さまざまなプロセスがあります。これらの一連の業務をサラリーマン大家や兼業大家が1人でカバーすることはできません。

不動産仲介会社、金融機関、不動産管理会社、リフォーム会社、保険会社、税理士、司法書士、弁護士など、それぞれの段階でサポートしてくれるパートナーの存在が欠かせないのです。相性の良いパートナーを探してチームを作ることが、賃貸経営を成功に導くポイントです。普段からの情報収集や、パートナーとのコミュニケーションを大切にし、最高のチームを構築するように心がけましょう。

3. 将来的な費用と収益の数値感覚を持つ

「毎月家賃が入ってきているから何となく儲かっている」というアバウト感覚では経営者失格です。事業の収支についてきちんと把握しておく必要があります。

特に気に留めておきたいのは、税金と将来的に発生する費用です。「不動産投資は税金との戦い」といわれるように、税金がキャッシュフローに直結します。税制についてよく勉強して、税金をコントロールできる経営者になりましょう。

将来的な費用とは、修繕費のことです。建物の資産価値を維持し、将来の売却額をアップするために、定期的な大規模修繕は欠かせません。しかし大規模修繕には多額の資金がかかります。家賃収入が得られたからといって使ってしまうのではなく、将来に備えてきちんと積み立てておくことが大切です。

事業家目線で考えて、不動産経営を成功させよう

以上、不動産経営者が持つべきポイントを挙げてみました。これらを実践することは、実はそれほど難しいことではありません。ビジネスパーソンの皆さんなら普段から当たり前に取り組んでいることばかりだからです。

たとえば、営業職なら売上を上げるために顧客目線で物事を考えて提案をしているでしょう。経理や総務などの事務職なら、数値をチェックしてリスクがないかを見極めたり、取引先との関係構築に努めたりすることもあるでしょう。ぜひ本業で身に付けたスキルや経験を不動産賃貸経営にも生かしてください。
 

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