賃貸管理術
2019.2.28

不動産経営に必要なアフターメンテナンス

(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)
(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)
建物は建てたその日から、1日1日と劣化していきます。特に劣化が目立つのは、日々風雨にさらされる屋根や外壁です。建物を長持ちさせるためには、屋根や外壁のメンテナンスが欠かせません。メンテナンスを怠った場合はどのような問題が生じるのか、投資物件のメンテナンスについて考察してみましょう。

建物で最も傷みやすいのは屋根と外壁

建物も人間と一緒で、年を重ねるごとに劣化や不具合が出てきます。しかし、同じ年齢の人でも健康的な人とそうでない人がいるように、日頃のメンテナンス次第で劣化を遅らせることは可能です。所有する賃貸物件のメンテナンスをいつ、どのように実践するかは、オーナーが判断すべき重要な項目の一つです。

建物において最も傷みやすいのは、屋根や外壁など風雨にさらされる部分です。新築時にはピカピカだった屋根・外壁の塗装や防水処理も、日ごとに劣化していき、見た目もみすぼらしくなっていきます。そのまま放置しておけばひび割れなどが発生し、雨水が内部に浸入し雨漏りや漏水の原因になります。

階段などの鉄部も錆びやすく、放置しておけば美観が損なわれるだけでなく破損や崩落などの危険もあります。それが仮に入居者をケガさせるようなことになれば大問題です。入居率を維持するためだけでなく、入居者の安全・安心な生活を守るためにも、日常的なメンテナンスや定期的な大規模修繕は欠かせないのです。

不動産経営に必要な定期点検

では具体的に、どの部位をどのくらいの頻度で修繕すればいいのでしょうか。国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によれば、RC造、鉄筋によって補強されたコンクリートの建物で一般的に修繕を行う目安は次の通りです。
 部位  修繕内容と目安
 外壁  塗装 11~18年目
 タイル張り補修 12~18年目
 屋根  塗装・補修 11~15年目
 防水・葺き替え 21~25年目
 給排水管  高圧洗浄 5年目
 取り替え 30年目
 給湯器・エアコン  交換 11~15年目
 階段・廊下  鉄部塗装 4~10年目
 塗装・防水 11~18年目

上記のようなスケジュールで実施することが必須というわけではありませんが、目安として把握しておくとよいでしょう。なお国土交通省では、長期修繕計画を立てて修繕を実施していくことを勧めています。投資家が所有するマンションで長期修繕計画を作っているケースは少ないと思われますが、不動産管理会社などと相談しながら大まかな計画だけでも立てておきましょう。

また、計画だけでなく、それを実現するためのお金も必要です。毎月の家賃収入のなかから、将来大規模修繕に必要になる額をきちんと積み立てておくことが大切です。

外壁塗装により入居者の満足度が向上、資産価値の向上にも

では改めて、外壁・屋根塗装を実施することのメリットを考えてみます。第一のメリットは、上記で説明したような建物の劣化を防ぐ効果があること。また、塗装によって見た目もきれいに生まれ変われば、入居者の満足度が向上し、空室がある場合には入居促進につながります。周辺に見た目が古い物件ばかり建ち並んでいるエリアであれば、塗装をするだけで競争力が大幅にアップします。

競争力がアップして、適正な家賃水準で高い入居率を維持できるようになれば、収益力が向上します。そうすれば資金が着実に貯まり、また新たな設備投資や大規模修繕を計画的に行えるようになります。つまり、一時的には多額の費用がかかったとしても、定期的な大規模修繕・メンテナンスを実施していくことが、結局は競争力の維持にも効果があるということです。

そして当然ながら、入居率が高く見た目もきれいな物件は、売却する際の値付けも有利になります。資産価値を維持するためにも、より高い価格で売却するためにも、メンテナンスは欠かせない戦略であるといえるでしょう。
 

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