賃貸管理術
2019.2.28

不動産の家賃設定 家賃を下げるタイミングはいつ?

(写真=Photographee.eu/Shutterstock.com)
(写真=Photographee.eu/Shutterstock.com)
賃貸経営において、空室期間をいかにして短くするかというのは重要な課題です。数ある空室対策の中で最も簡単な方法は家賃を下げることですが、それには何点かデメリットが存在します。今回は家賃設定における家賃の値下げを行うことのデメリット、家賃の値下げを行う前にとれる空室対策の方法についてお伝えします。

家賃設定で家賃を下げることのデメリット

空室対策として、すぐに考えがちなことに家賃を下げることがあります。しかし、デメリットを理解せずに家賃を下げてしまったことで新たなトラブルが発生する場合もあります。まずは、家賃を下げることによる3つのデメリットを押さえましょう。

1つ目は入居者の質が下がることです。入居者の質が下がることにより、家賃滞納の可能性が高まります。滞納が起こると、入金はないのに税金は支払わなければならなく、キャッシュフローが減ることが考えられます。また、滞納による精神的苦痛も考えなければなりません。不動産会社に家賃の管理を一任する場合も多いですが、やはり気になってしまうこともあるでしょう。

2つ目は、キャッシュフローが減ることです。今まで10万円入っていた部屋の家賃を仮に9万円に下げるとなると年間で12万円キャッシュフローが下がることになります。たとえわずかでも軽々しく下げてしまうと、中長期的に見ると無視できない数値になります。

3つ目は、売却時の価格が下がってしまうということです。収益物件を売却する際には利回りをベースに価格が決定されるので、家賃収入が高いほど売却金額を上げることが出来ます。従って、将来的に売却を考えているのであれば、将来的な売却価値への影響額も考えたうえで家賃設定をするようにしましょう。

家賃を下げる前に出来ること

では、家賃の値下げを行う前にどういったことが予めできるのでしょうか。現在はサラリーマン大家が増えてきたとはいえ、物件募集などに工夫をしている大家は多くありません。そこで、募集方法や条件を少し変える工夫で空室が埋まるということもあります。具体的に3つの方法を紹介します。

1つ目が家賃設定で家賃と共益費の設定を変えることです。最近は家賃と共益費と合算した総額家賃での検索をする方も増えてますが、家賃のみで検索する方もまだいます。

そこで、総額家賃が同じ10万円であっても、「家賃9万円、共益費1万円」と「家賃10万円」で募集するのでは前者の方が目に留まりやすくなります。これはすぐに変更できて効果もある簡単な方法です。

次に、物件写真を一眼レフカメラで撮影することが重要です。今はインターネットで検索して部屋を決める方が多いため、綺麗な写真を物件情報ページにアップすることで、他の大家と差別化をはかりましょう。

最後に入居者募集をしてくれる仲介業者を増やすことです。これは単純な発想で、募集をしてくれる客付業者の質が高いほど、入居者を集めてくれる確率が上がるからです。電話で入居者募集のお願いをすることもできるので、仲介業者との信頼関係を構築すべく、コツコツとやり取りをしていくようにしましょう。

家賃を下げることは最後に考えよう

上述のように、家賃を下げる前にできることはたくさんあります。家賃を下げることによるデメリットを理解した上で、まずはその前にできることを行うことで空室対策をすることが得策でしょう。家賃の値下げは最後の手段という認識を持って、空室対策を含めた不動産投資を行うことが重要です。
 

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