賃貸管理術
2019.5.9

物件の顔を変えて価値を引き上げる「外観エントランスリノベーション」とは

(写真=Edvard Nalbantjan/Shutterstock.com)
(写真=Edvard Nalbantjan/Shutterstock.com)
物件の価値をさらに高めたいというのは、すべての大家さんの願いでもあります。物件の価値を高めるための比較的ポピュラーな方法の一つに、物件の内装を大きく変えるリノベーションがあります。このほか、まだあまり多くの大家さんが気づいておられないようですが、物件の顔でもあるエントランスをリノベーションすることはイメージアップのための費用対効果が高い手法でもあります。そこで本稿では“外リノ”とも呼ばれる外観エントランスリノベーションについて説明します。

外観エントランスリノベーションとは

不動産投資においては、コストをかけた分、収益のアップにつながることが肝心です。その点、外観エントランスリノベーションは、リピートする大家さんが多く、リターンの高い投資であると言えるでしょう。では、外観エントランスリノベーションは具体的にはどのような効果があるのでしょうか。

・外観エントランスリノベーションの効果

外観エントランスリノベーションを行うことによる効果は多岐にわたります。物件の顔であるエントランスを変えることで、物件全体のイメージが大きくアップします。これに紐づけされて①空室期間の短縮、②家賃のアップ、③入居期間長期化という賃貸経営の根幹に良質な効果をもたらします。

また、売却価値のアップも外せないポイントです。物件は綺麗であることは何より大事です。将来の売却を考えた際、購入してくれる不動産投資家の方も綺麗な物件の方が当然高値をつけます。このため外観エントランスリノベーションを行った物件の中には、以前よりも高い家賃を設定することができ結果的に想定以上の価格で売却できたことも少なくありません。

外観エントランスリノベーションの費用

外観エントランスリノベーションの料金体系は、まずデザイン料がかかることが一般的です。デザインが決まった後は工事を行いますが、コストをかけた分だけ、当然その外観も立派になります。

ただし、あくまでも投資価値を考えてのリノベーションですから、自己満足にならないよう、やりすぎには注意したいところです。その点も併せ、デザイン料を含めて概ね200万円程度というのが多くの大家さんが行っている費用感であると言えます。

なお外観エントランスリノベーションは専門の業者も存在しており、施工を願う場合、大家さんが自ら探すことが一般的です。ただし中にはデザイン会社が斡旋してくれることもあるため、まず相談してみるというのも一つの手です。

外観エントランスリノベーションを行う際のポイント

外観エントランスリノベーションはどのような物件でも効果を生むわけではありません。たとえば新築物件で外観エントランスリノベーションをやっても、もともと綺麗なエントランスの造りになっているので、費用対効果はさほど期待できないでしょう。

基本的に外観エントランスリノベーションを利用するのは、築年数が古い物件です。今まで手入れされていなかった古い物件を購入し、外観エントランスを少し変えたら、イメージが大きく変わり、家賃アップにつながった上、高値で売却できたという実例は多数存在しています。

このようにたとえば購入時にはさほど外観が良くなく、そのかわり価額の安い物件があったとします。このような場合、最初の時点から外観エントランスリノベーションを行うことを前提に購入し、綺麗な造りに変えた後、賃貸経営や売却を行うというのも一つの投資手法であると言えるでしょう。

投資手法の一助として活用してみよう

外観エントランスリノベーションは、通常のリフォームと異なり、ある程度、資金に余力が求められます。しかし不動産投資はあくまでもビジネスです。かけるコスト以上に収益を上げることができると判断したのであれば導入は検討すべきだと思います。まずは自分の物件のエントランス状況、また周辺物件の競合状況も鑑みて、価値の引き上げに貢献できると思ったのであれば選択肢の一つとして採り入れてみてはいかがでしょうか。
 

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