賃貸管理術
2019.5.10

チーム作りで投資用不動産の入居率を上げる

(写真=Chokniti Khongchum/Shutterstock.com)
(写真=Chokniti Khongchum/Shutterstock.com)
不動産投資は“投資”という名称ですが、実態は事業経営に近い面があります。たとえ同じ物件でもオーナーによって経営状況は変わってきますし、また、売却時の価格も異なってきます。だからこそ、賃貸経営において成功を収めるためには、どのようなステークホルダーがいるのかを知り、彼らとともに強いチームを作って運営してゆく必要があるのです。そこで今回は賃貸経営で関わるさまざまなステークホルダーについて説明します。

元付け業者と客付け会社

まずは「物件の賃貸管理や建物管理を行う元付け業者」と「空室になった際に客付けを行う客付け業者」についてです。

・元付け業者

元付け業者とは日々の入出金管理や物件の管理している管理会社のことです。元付け業者のポイントとして、彼らはビジネスとして物件管理を行っている以上、常に業務を効率化させてゆく傾向があります。

元付け業者に対しては、自分が業者に対して何を求めているのかを整理して伝えることが肝心です。それがきちんとできれば、大家さんの要望通りに管理を反映させてくれることでしょう。

・客付け業者

客付け業者は文字通り、入居者を紹介してくれることに特化した業者です。入居者募集の時には大きな力を貸してくれますが、空室時にしか接点がないことがほとんどです。そのため、中長期的に入居率を上げる効果を狙うのであれば、定期的に顔を合わせることで、自分や物件を周知しておくことも念頭に入れておきたいところです。

不動産業者を活用する

このように賃貸経営に関わる不動産業者は、入居者募集という面では、元付け業者の方でも、地場の客付け業者に対して入居者募集のお願いをするケースも多いようです。しかし中にはオーナーから直接の依頼ではないと入居者募集をしない、もしくは、客付けをする優先順位が下がってしまうというところもあるため、ときどきはオーナー自ら店頭に出向いて入居者募集のお願いをすることも大切です。

なお、入居率を上げるためには、なるべく多くの客付け業者と接点を持っておくことも重要です。幅広く募集しつつ、たまに管理会社に顔を出すことによって、周知をしていくことで、中長期的により多くの会社と良好な関係を作っていくことを考えましょう。

リフォーム業者

空室が出た際、原状回復の工事を行ってくれるのがリフォーム業者です。リフォーム業者の費用は会社によってばらつきがあるため、一概には言い切れません。本来であれば入居率を上げるために、安く、早く工事をしてくれる業者を見つけるのが一番ですが、リフォーム業者としても、抱えている顧客が複数あって、一つの大家さんの都合だけに合わせることはなかなか難しい面があります。

この課題をクリアするには、管理会社と同様、リフォーム業者に対しても良い関係性を築くことが求められます。良い関係が築けていないと、ときには相場よりも高い価格を請求されたり、やらなくても良い工事を見積もりに入れられたり、リフォームスケジュールを後ろ倒しにされたりするリスクなども生じかねません。逆に優良だと思った業者は繰り返し工事を発注して、適度にコミュニケーションを取りながら、良い関係性を築いていくようにすることが重要です。

なお、もしもの場合に備えて、利用できる業者は1社だけに集中するのではなく、なるべく複数の業者を持っておくことをおすすめします。

さまざまな関係者と円滑に会話し、賃貸経営を行おう

賃貸経営に関わる様々なステークホルダーの特徴を見てきました。今回は管理会社とリフォーム業者にしぼってお伝えしましたが、入居率を上げるための強いチームは一朝一夕で作ることは難しいです。ただ、それであってもまず重要なことは、どの業者とも円滑にコミュニケーションを取ることです。中長期的な視点で、コツコツ関係性を強化していけば、費用対効果の良いチームが出来ていくので、時間をかけて良いチームを作り、入居率を上げていきましょう。
 

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