資産と税金
2019.2.28

不動産売却時には確定申告が必要?確定申告方法について解説

(写真= wutzkohphoto/Shutterstock.com)
(写真= wutzkohphoto/Shutterstock.com)
投資用不動産の売却を検討している人の中には確定申告が必要なのか気になっている方もいるのではないでしょうか?今回は、確定申告が必要なのはどんなケースの時なのか、また確定申告を行う際にはいつ・どこで・どのような手続きが必要なのかについて解説します。

不動産売却と確定申告

不動産を売却した際に確定申告の必要があるのか、必要がないのか分からない方も多いと思います。その点が気になって、周囲のオーナーさんに意見を聞いても、確定申告をした人もいればそうでない人もいるかもしれません。

まず、確定申告が必要になる人は、個人が不動産を売却した時に譲渡所得がプラスになった方です。反対に確定申告が不要な人は、譲渡所得がマイナスの人です。課税所得がマイナスの人は、所得が発生していないとみなされるため、売却による所得税も発生しません。

譲渡所得は下記の計算式で求めることができます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

譲渡価格とは不動産を売却した時の価格のことで、取得費とは不動産を購入した時の価格に仲介手数料や印紙税、不動産登録税といった諸費用を加えた価格です。譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった諸費用のことで仲介手数料や印紙税などです。

上記の計算式を用いて譲渡所得が0円の人は基本的に確定申告が不要、0円を上回った人は基本的に確定申告が必要です。

尚、居住用不動産の売却の場合には、3,000万円の特別控除があり、譲渡所得が生じていても3,000万円までは譲渡所得税は発生しません。しかし、投資用不動産の売却の場合には、適用されないので注意しましょう。

確定申告のやり方

投資用不動産の売却によって譲渡所得が生じた時には、翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行わなくてはなりません。

確定申告は、現在の住所地を管轄している税務署に必要事項を記入した所定の申告書類を提出するのが一般的です。しかし、申告期間が1ヶ月と限られていることに加え、税務署の受付が平日の午前8時30分~午後5時までとなっているため、日中働いている人の中には手続きを行いにくいと言えます。

申告期間に税務署に行って確定申告を行うことができない人の場合には、郵送による申告書類の送付、税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函、ネットによる電子申告・納税システム(e-tax)による申告方法もあります。

譲渡所得の確定申告を行う際は、不動産の概要や売却金額、支払った費用が記載されている譲渡所得の内訳書が売却後に税務署から送られてくるので、必要事項を記入した後は確定申告書に添付します。

他にも、売却した時の売買契約書のコピー、売買代金受領書のコピー、固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの領収書のコピーといった譲渡時の書類が必要です。

また、売却した不動産を購入した際の売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー、増改築時の請負契約書や領収書のコピーといった取得時の資料も必要です。

どんな資料が必要なのかは、売却した不動産の状況によって異なってくるため、確定申告に不安がある場合には、税務署に相談して不備のないように注意しましょう。

滞納すると延滞税が課されるので注意

確定申告は申告期間が1ヶ月しかないことに加え、手続きを行う税務署の受付は平日のみ、書類の準備が手間などの理由から、「そのままでもいいか」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか?

意図的に確定申告を行わなかった場合は脱税になるため罪が重くなります。一方、不動産の譲渡所得に対して確定申告が必要だと知らずに放置していた場合でも、申告期間内に確定申告を行わなかった場合は、延滞税が課されることになります。

年14.6%の延滞税が完納するまで追徴されるので注意が必要です。確定申告が必要なのか売買契約を仲介した不動産会社に確認する、または確定申告の手続き代行の依頼も含めて税理士に相談するなど、トラブルに発展しないような対策を練っておくようにしましょう。
 

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